Надежда на профессионализм
Мои размышления – и убеждения – опираются на непосредственный опыт общения со всеми участниками рынка управления многоквартирными домами, а также на материалы наших исследований трех последних лет. Рискну утверждать, что управляющие компании (УК) – наиболее здоровый элемент во всей системе жилищных отношений. А эти отношения гораздо сложнее, чем их пытаются представить: они вбирают в себя и управление многоквартирными домами, и отчаянно монопольное положение поставщиков коммунальных ресурсов, и соседское взаимодействие в самих домах (или его отсутствие).
Это единственный субъект на рынке, который в отличие от других участников обладает всеми компетенциями. Здесь собираются знания и навыки, полученные в ходе непростого диалога с ресурсоснабжающими организациями, властями всех уровней, контрольными органами, потребителями. У всех же остальных такая компетентность однобокая, «подобная флюсу».
Иными словами, на наших глазах сформировался новый управленческий профессионализм, который все дальше уходит от мифических советских представлений о «коммуналке». Только всем очень удобно этого не видеть, поскольку не менее удобно всегда иметь под рукой мальчика для битья в лице УК. Всем – в том числе и рядовым потребителям. Потому что УК при любом раскладе всегда рядом, гораздо ближе всех остальных, и ее негативный образ вполне сформирован в общественном сознании, чего ж дальше-то бегать?
А между тем очень опасно раскачать и выдернуть из сложной цепи отношений в жилищной сфере его определяющее звено: УК, суть и соль реальных перемен.

И только этот знаменитый водопроводчик из Братиславы научился относиться к проблемам ЖКХ философски. Фото: Роман Юшков
Гражданское самосознание вырастает не только из забот потребителя. Главным образом оно растёт из предпринимательской активности, самодеятельности и ответственности граждан. Элементарный анализ показывает, что по всем признакам и типическим проблемам – численность персонала, насыщенность реального, а не вымышленного денежного потока, недоступность кредитных ресурсов, объективная ограниченность роста – УК относятся к малому бизнесу. Все без исключения. А ведь ничто так не способствует развитию страны и общества, как малый бизнес. Именно поэтому он так всех и раздражает, поскольку совершенно объективно противостоит любому монополизму. К тому же он не белый, не пушистый и даже несколько грубоватый, наш российский малый бизнес. А в столь своеобразной сфере, как управление многоквартирными домами он свою небольшую монополию еще и спешит использовать в полной мере, как и всякий другой бизнес.
Конечно, все не так просто. Приведём некоторые непредвзятые выводы наших исследований.
- Рынок управления домами есть есть, но убогий, несвободный, слабо конвертирует прибыль в качество и репутацию. Он зарегулирован, но не урегулирован. Казалось бы, чего проще: в Перми добрая сотня компаний, выбирай любую. УК за каждый дом бьются до последнего всеми, главным образом, нерыночными способами, непонятными простому смертному. В результате чего побеждает лозунг «чума на оба ваших дома». Вход на рынок ограничен, и если кто-то удержался на захваченной территории, то завтра же он этот вход будет заделывать под предлогом защиты от недобросовестных УК.
- Никакими аргументами потребителю с небольшим доходом, а это колоссальное большинство граждан, не докажeт ни УК, ни ТСЖ, что реальная стоимость содержания дома существенно выше пресловутого муниципального тарифа. Плюнет управленец УК или ТСЖ и правдами и неправдами возьмет себе столько, сколько он считает нужным, потому что не для того он родился, чтобы жизнь свою положить на алтарь родного дома (домов). А уважаемые законодатели пусть запринимаются своих положений и стандартов раскрытия информации.
- Как профессионал, к тому же выживающий в явно нетолерантной среде, управленец в УК чаще всего не рассматривает потребителя своих услуг как равноправного партнера: «…Чего они там понимают, только мешают!..» Не все справляются с задачей нормального взаимодействия с жителями и уж тем более с выстраиванием долгосрочных отношений.
- Бизнес этот, хоть он и малый, в силу своей специфики, в том числе и аффилированности, несет нерыночные, сугубо административные издержки, от необходимости исполнения непродуманных нормативных решений до участия в массе заседаний в администрации района и организации субботников. УК — то ли неизбывный враг, то ли мать родная для жителей, поскольку социальную нагрузку несет, но по пути чего-то и недоносит. Эта двойственность, а вернее, двойное напряжение «на разрыв» критически влияет на эмоциональное самочувствие коллективов УК.
- Наконец, достаточно посмотреть на свою квитанцию по оплате за квартиру (какой глупый термин! как он удобно затемняет суть вещей!), и можно увидеть, кто реально получает выгоду от повышения тарифов (каких тарифов?), кто является настоящим игроком на этом рынке. До 70-75% суммы, указанной в этой квитанции (особо упорные все еще называют ее «жировкой») – это оплата за оказание коммунальных услуг, а вовсе не жилищных.
Помимо основных есть масса других факторов, влияющих на УК и их отношения с потребителями. Общий вывод пока таков. Многочисленные мониторинги деятельности УК по самым разным направлениям начиная с 2007 года позволяют выделить три основные категории УК по их отношению к потребителям (собственникам и нанимателям):
- УК, которые демонстрируют определенные, и серьезные, усилия по качественному улучшению своей деятельности, как собственно по содержанию домов, так и по информированию потребителей, формированию механизмов обратной связи, вплоть до самостоятельного обучения Советов многоквартирных домов (доля таких УК до 40%);
- УК, имеющие реальный потенциал в плане развития взаимодействия с потребителями, но этот потенциал пока не развивающий равномерно: по одним параметрам взлет, по другим падение (доля таких УК до 30%);
- УК, фактически пренебрегающие взаимодействием с потребителями (доля таких УК до 30%).
Соответственно, вполне ожидаемо и отношение жителей к тем или иным компаниям, в зависимости от того, идут они на контакт, или нет. Грубо говоря, «тогда мы идем к прокурору». Надеюсь, с реальным развитием рынка придет и понимание значимости форм взаимодействия, которые в общем-то элементарны: информация, отчетность, открытость. Истерия в центральных СМИ, непродуманные нормативные решения болезненно отзываются не только на УК, но даже прежде всего на перспективах налаживания этого взаимодействия. С завидной регулярностью появляются (хлебом не корми!) идеи создания «черных списков».
Это не инновационный бизнес, процессы развития тут идут медленно. К тому же УК работают в зоне с высокими социальными рисками, которые сформированы задолго до их появления в середине 2000-х годов. Деятельность УК в основном сосредотачивается на приведении наших домов в т.н. «нормативное состояние» — иными словами, чтобы дома перестали разрушаться. Эта повседневная работа не очень видна. Она становится видна тем, кто по поручению жителей сейчас налаживает реальное взаимодействие с УК – Советам многоквартирных домов.
Смешно и страшно наблюдать, как все вокруг готовы биться до последнего «за народ» с УК, этим средоточием вселенского зла в России. Всем, в том числе и простым жителям, становится все более понятно, что это откровенный популизм, до крайности примитивный, а поэтому и эффективный на электоральном поле. Но у популизма своя социалистическая разрушительная логика: ажитация, истерика, травля. Что мы и наблюдаем по полной программе в жилищной сфере.
Надо честно признать, что по существу к УК надо отнести и те ТСЖ, в которых сформировались культура управления домом, навыки профессионального управления. Там, где речь идет о большом объеме жилищного фонда персонал ТСЖ активно привлекает профессионалов или сам создает управляющие и обслуживающие организации. Таким образом происходит профессионализация, и, что не менее важно, обеспечивается преемственность.
В любом случае никакой реальной альтернативы УК нет. Есть мифическая, в советском стиле – возвращение к жилищным службам и полный развал жилищного хозяйства, который так любят социалисты всех мастей. Одна из главных современных проблем управления домами уходит своими корнями как раз к ним — истоки «субкультуры неплательщиков» можно проследить, начиная с декретов 1920 г. за подписью председателя Совнаркома В.И.Ленина о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг.
Любой здравомыслящий человек скажет: хватит ныть и травить, дайте спокойно работать.
Андрей Жуков,
директор Пермского фонда содействия ТСЖ