Надежда на профессионализм

Мои размышления – и убеждения – опираются на непосредственный опыт общения со всеми участниками рынка управления многоквартирными домами, а  также на материалы наших исследований трех последних лет. Рискну утверждать, что управляющие компании (УК) – наиболее здоровый элемент во всей системе жилищных отношений. А эти отношения гораздо сложнее, чем их пытаются представить: они вбирают в себя и управление многоквартирными домами, и  отчаянно монопольное положение поставщиков  коммунальных ресурсов, и соседское взаимодействие в самих домах (или его отсутствие).

Это единственный субъект на рынке, который в отличие от других участников обладает всеми компетенциями. Здесь собираются знания и навыки, полученные в ходе непростого диалога с ресурсоснабжающими организациями, властями всех уровней, контрольными органами, потребителями. У всех же остальных такая компетентность однобокая, «подобная флюсу».

Иными словами, на наших глазах сформировался новый управленческий профессионализм, который все дальше уходит от мифических советских представлений о «коммуналке». Только всем очень удобно этого не видеть, поскольку не менее удобно всегда иметь под рукой мальчика для битья в лице УК. Всем – в том числе и рядовым потребителям. Потому что УК при любом раскладе всегда рядом, гораздо ближе всех остальных, и ее негативный образ вполне сформирован в общественном сознании, чего ж дальше-то бегать?

А между тем очень опасно раскачать и выдернуть из сложной цепи отношений в жилищной сфере его определяющее звено: УК, суть и соль реальных перемен.

И только этот знаменитый водопроводчик из Братиславы научился относиться к проблемам ЖКХ философски. Фото: Роман Юшков

И только этот знаменитый водопроводчик из Братиславы научился относиться к проблемам ЖКХ философски. Фото: Роман Юшков

Гражданское самосознание вырастает не только из забот потребителя. Главным образом оно растёт из предпринимательской активности, самодеятельности и ответственности граждан. Элементарный анализ показывает, что по всем признакам и типическим проблемам – численность персонала, насыщенность реального, а не вымышленного денежного потока, недоступность кредитных ресурсов, объективная ограниченность роста – УК относятся к малому бизнесу. Все без исключения. А ведь ничто так не способствует развитию страны и общества, как малый бизнес. Именно поэтому он так всех и раздражает, поскольку совершенно объективно противостоит любому монополизму. К тому же он не белый, не пушистый и даже несколько грубоватый, наш российский малый бизнес. А в столь своеобразной сфере, как управление многоквартирными домами он свою небольшую монополию еще и спешит использовать в полной мере, как и всякий другой бизнес.

Конечно, все не так просто. Приведём некоторые непредвзятые выводы наших исследований.

  1. Рынок управления домами есть есть, но убогий, несвободный, слабо конвертирует прибыль в качество и репутацию. Он зарегулирован, но не урегулирован. Казалось бы, чего проще: в Перми добрая сотня компаний, выбирай любую. УК за каждый дом бьются до последнего всеми, главным образом, нерыночными способами, непонятными простому смертному. В результате чего побеждает лозунг «чума на оба ваших дома». Вход на рынок ограничен, и если кто-то удержался на захваченной территории, то завтра же он этот вход будет заделывать под предлогом защиты от недобросовестных УК.
  2. Никакими аргументами потребителю с небольшим доходом, а это колоссальное большинство граждан, не докажeт ни УК, ни ТСЖ, что реальная стоимость содержания дома существенно выше пресловутого муниципального тарифа. Плюнет управленец УК или ТСЖ и правдами и неправдами возьмет себе столько, сколько он считает нужным, потому что не для того он родился, чтобы жизнь свою положить на алтарь родного дома (домов). А уважаемые законодатели пусть запринимаются своих положений и стандартов раскрытия информации.
  3. Как профессионал, к тому же выживающий в явно нетолерантной среде, управленец в УК чаще всего не рассматривает потребителя своих услуг как равноправного партнера: «…Чего они там понимают, только мешают!..» Не все справляются с задачей нормального взаимодействия с жителями и уж тем более с выстраиванием долгосрочных отношений.
  4. Бизнес этот, хоть он и малый, в силу своей специфики, в том числе и аффилированности, несет нерыночные, сугубо административные издержки, от необходимости исполнения непродуманных  нормативных решений до участия в массе заседаний в администрации района и  организации субботников. УК — то ли неизбывный враг, то ли мать родная для жителей, поскольку социальную нагрузку несет, но по пути чего-то и недоносит. Эта двойственность, а вернее, двойное напряжение «на разрыв» критически влияет на эмоциональное самочувствие коллективов УК.
  5. Наконец, достаточно посмотреть на свою квитанцию по оплате за квартиру (какой глупый термин! как он удобно затемняет суть вещей!), и можно увидеть, кто реально получает выгоду от повышения тарифов (каких тарифов?), кто является настоящим игроком на этом рынке. До 70-75% суммы, указанной в этой квитанции (особо упорные все еще называют ее «жировкой») – это оплата за оказание коммунальных услуг, а вовсе не жилищных.

Помимо основных есть масса других факторов, влияющих на УК и их отношения с потребителями. Общий вывод пока таков. Многочисленные мониторинги деятельности УК по самым разным направлениям начиная с 2007 года позволяют выделить три основные категории УК по их отношению к потребителям (собственникам и нанимателям):

-               УК, которые демонстрируют определенные, и серьезные, усилия по качественному улучшению своей деятельности, как собственно по содержанию домов, так и по информированию потребителей, формированию механизмов обратной связи, вплоть до самостоятельного обучения Советов многоквартирных домов (доля таких УК до 40%);

-               УК, имеющие реальный потенциал в плане развития взаимодействия с потребителями, но этот потенциал пока не развивающий равномерно: по одним параметрам взлет, по другим падение (доля таких УК до 30%);

-               УК, фактически пренебрегающие взаимодействием с потребителями (доля таких УК до 30%).

Соответственно, вполне ожидаемо и отношение жителей к тем или иным компаниям, в зависимости от того, идут они на контакт, или нет. Грубо говоря, «тогда мы идем к прокурору». Надеюсь, с реальным развитием рынка придет и понимание значимости форм взаимодействия, которые в общем-то элементарны: информация, отчетность, открытость. Истерия в центральных СМИ, непродуманные нормативные решения болезненно отзываются не только на УК, но даже прежде всего на перспективах налаживания этого взаимодействия. С завидной регулярностью появляются (хлебом не корми!) идеи создания «черных списков».

Это не инновационный бизнес, процессы развития тут идут медленно. К тому же УК работают в зоне с высокими социальными рисками, которые сформированы задолго до их появления в середине 2000-х годов. Деятельность УК в основном сосредотачивается на приведении наших домов в т.н. «нормативное состояние» — иными словами, чтобы дома перестали разрушаться. Эта повседневная работа не очень видна. Она становится видна тем, кто по поручению жителей сейчас налаживает реальное взаимодействие с УК – Советам многоквартирных домов.

Смешно и страшно наблюдать, как все вокруг готовы биться до последнего «за народ» с УК, этим средоточием вселенского зла в России. Всем, в том числе и простым жителям, становится все более понятно, что это откровенный популизм, до крайности примитивный, а поэтому и эффективный на электоральном поле. Но у популизма своя социалистическая разрушительная логика: ажитация, истерика, травля. Что мы и наблюдаем по полной программе в жилищной сфере.

Надо честно признать, что по существу к УК надо отнести и те ТСЖ, в которых сформировались культура управления домом, навыки профессионального управления. Там, где речь идет о большом объеме жилищного фонда персонал ТСЖ активно привлекает профессионалов или сам создает управляющие и обслуживающие организации. Таким образом происходит профессионализация, и, что не менее важно, обеспечивается преемственность.

В любом случае никакой реальной альтернативы УК нет. Есть мифическая, в советском стиле – возвращение к жилищным службам и полный развал жилищного хозяйства, который так любят социалисты всех мастей. Одна из главных современных проблем управления домами уходит своими корнями как раз к ним — истоки «субкультуры неплательщиков» можно проследить, начиная с декретов 1920 г. за подписью председателя Совнаркома В.И.Ленина о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг.

Любой здравомыслящий человек скажет: хватит ныть и травить, дайте спокойно работать.

Андрей Жуков,
директор Пермского фонда содействия ТСЖ

Просмотров: 701