Понижать этажность застройки — повышать градус протеста

Прошло ровно два месяца с того момента, когда Комиссия по землепользованию и застройке г.Перми утвердила поправки в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки территории города Перми — муниципальный нормативный правовой акт, утвержденный решением Пермской городской Думы). Поправки касаются массового ограничения этажности застройки в так называемых отдалённых районах.


За единую и неделимую

Кто победит - Пермь высотная или Пермь малоэтажная. Фото: Роман Юшков

Кто победит — Пермь высотная или Пермь малоэтажная. Фото: Роман Юшков

Исторически сложилось, что город Пермь представляет собой череду не вполне связанных  друг с другом отдалённых районов, выросших вокруг градообразующих предприятий, имеющих собственные локальные культурные и деловые центры. В этой не вполне понятной чужому человеку истории голландские архитекторы, нарисовавшие новый генплан Перми, усмотрели стратегическую угрозу целостности города. По их мнению, центру следует придать дополнительную силу притяжения. Ради этого стоит ослабить развитие окраин. Вдохновлённые могучей голландской идеей чиновники так распалились, что всерьез обсуждали поправку, запрещающую вести на окраинах города некоторые виды деятельности. К сепаратизму микрорайонов, по их мнению, может привести наличие театра где-нибудь на Гайве или Крохалевке, кинотеатра в Закамске, модного ресторана на Второй Вышке. Люди перестанут ездить в центр за развлечениями, тратить деньги на здешних торговых площадках и тем самым в конце концов подорвут муниципальную экономику.

Все вышеперечисленные опасные объекты по законам бизнеса возникают при наличии определённой плотности населения. Если плотность ограничить, развлекательный бизнес на окраинах развиваться не будет, и центр города не лишится притока живых денег.

Понижение этажности застройки автоматически включает программу отношений между центром города и окраинами по типу метрополия – колония. Колония при этом не может рассчитывать на инфраструктурное развитие, поскольку норматив по детским садам и поликлиникам рассчитывается исходя из плотности населения. Меньше плотность – меньше школ. Качество жизни в далёких районах неотвратимо будет снижаться.

Высотки вне закона

Ограничение этажности по новым правилам не приведёт к единовременному сносу «лишних» этажей в существующих жилых домах и нежилых зданиях. Высокие дома просто утрачивают легитимность. Вы оказываетесь в доме без будущего. Нельзя провести реконструкцию такого здания без приведения его к этажной норме. Экономические последствия выразятся в потенциальной стоимости земли и недвижимости в зонах пониженной этажности.

Допустим, ваш дом не превышает нормативной этажности, но он ветхий. Застройщик мог бы купить вашу недвижимость в обмен на стройплощадку. Но! Теперь он может построить на этой земле не 20, а всего 6 этажей. Стоимость вашего участка в этих условиях существенно снижается. Сделка, вероятно, вообще не состоится.

Вы полагаете, что тогда ограничение этажности спасёт вас от «точечной» застройки? Наоборот, строить будут плотнее, компенсируя утрату высотности!

Ещё не поздно

Поправки, одобренные Комиссией по землепользованию и застройке г.Перми, ещё не вступили в силу. Прежде чем попасть на утверждение в городскую думу, они должны пройти общественные слушания. На этом этапе граждане могут высказать собственные претензии, внести предложения по изменению содержания вынесенного на слушания документа.

ТСЖ или совет многоквартирного дома, или гражданин, владеющий недвижимостью, имеет право обратиться и аргументировано изложить свою озабоченность снижением стоимости принадлежащей ему недвижимости. Другой вариант – защита неэкономических общественных интересов. Такое заявление может сделать не обязательно собственник, достаточно аргументировать свою озабоченность.

Ограничение этажности – не единственное сомнительное следствие принятия генплана Перми, разработанного голландскими архитекторами. Но в данный момент мы рассматриваем именно эту узкую проблему и пытаемся найти пути разрешения конфликта интересов власти и населения.

Нет причины для спешки?..

Предположение Дениса Галицкого о том, что интересы горожан и строителей в противодействии новых правил в основном совпадают, нашло подтверждение во время   VII международного Камского форума профессионалов рынка недвижимости, который прошёл 16-19 февраля. Архитекторы и проектировщики открыто заявили, что не верят в реализацию недавно утвержденного генплана Перми.

Член союза архитекторов России Игорь Луговой в дискуссии, развернувшей на форуме, заявил следующее: «Генплан — это декларация о намерениях, договор между муниципалитетом и жителями  города. Так, во всяком случае, должно быть.  К сожалению, в пермском случае коллективного договора не вышло».

Это ещё один довод против поправок в ПЗЗ, ограничивающих этажность согласно требованиям нового генплана. Кстати, отчего эти поправки вот уже несколько месяцев вопреки ожиданиям не выставляют на общественные слушания? Что бы это значило?..

МНЕНИЯ

Денис Галицкий,
гражданский активист, член Комиссии по землепользованию и застройке г.Перми

Я – за ограничение этажности, но лишь там, где это требование обоснованно. Например, ограничение высотности в 20 метров  может распространяться на центральную историческую часть города, заключенную между Егошихой и Данилихой от Камы до Чкалова, пожалуй за исключением м/р Островский. В остальной части города ограничение в 20 метров было бы разумно распространить на те микрорайоны, где сложился подобный тип застройки, такие, как Цирк, Городские Горки, Балатово, М.Рыбалко и т.п. В районах индивидуальной жилой застройки и садоводческих товариществах разумно было бы ввести ограничение в 10,5 метров. Аналогичное ограничение высотности следует распространить в нежилых зонах, примыкающих к тем жилым, где вводится ограничение.

Уникальность ситуации в том, что в противодействии этому нововведению могут объединиться и население, и строительный бизнес, у которого свои риски. Есть индустрия, есть огромное количество работающих в строительстве, есть, в конце концов, устоявшиеся цены на рынке жилья. Неразумное широкое ограничения высотности приведёт к дисбалансу, который потребует каких-то дополнительных мер, дополнительных затрат на адаптацию.  Объединившись, бизнес и население могли бы отстоять свои интересы и заставить власть принимать более точные и взвешенные решения.

Схематично сказанное можно представить так (синяя линия — изменение ценности квартиры в «нормальном» доме, красная — в не соответствующем регламенту здании):

Понижать этажность застройки - повышать градус протеста

  • ценность квартиры как богатства снижается со временем в силу ветшания и появления более современного жилья
  • возможность реконструкции позволяет частично восстанавливать ценность квартиры
  • невозможность возведения аналогичного нового здания на том же земельном участке снижает окончательную (ликвидационную) стоимость квартиры

Я понимаю, что я говорю о возможном сценарии, к тому же растянутом на десятилетия. Может, я не совсем прав. Но готовы ли вы рискнуть своим единственным богатством — квартирой?

Надежда Баглей,
ответственная за благоустройство ТСЖ «Кристалл»

У меня есть вполне конкретное замечание по карте высотности. Оно связано с тем, что я вхожу в инициативную группу по защите и благоустройству долины ручья Уинка, расположенного между улицами Уинская, Пушкарская и Гайдара в Мотовилихинском районе. Этот ручей протекает за Пермской ярмаркой. Его территория является зоной охраняемого ландшафта, водоохранной зоной и не допускает вообще никакой застройки. После многочисленных писем с сотнями подписей жителей, долина ручья в ПЗЗ определена зоной парков и также не допускает застройки. Но на карте высотности примерно треть этой охраняемой долины отмечена, как зона средневысотной застройки. Это противоречит уже принятым документам и обязательно должно быть исправлено, чтобы у застройщиков не было лазейки.

В целом идею ограничения этажности я полностью одобряю — это уже давно пройденный опыт в городах мира. Ограничение этажности дает возможность к более комфортному, экологичному проживанию. Но в нашем пермском документе ограничена только этажность. Это даст застройщикам извратить всю идею и увеличить плотность застройки, уничтожив все зеленые зоны. Опять же во всем мире давно пройденный этап, что необходимо контролировать не только этажность, но и плотность застройки (кв.м/га), и процент застроенности. Только комплексное ограничение этих параметров приведет к желаемому результату комфортного проживания.

Екатерина Воронина

Просмотров: 1 204